Sous toutes réserves – Without prejudice

« Dans le marché montréalais, selons les experts de l’immobilier, une maison au cachet patrimonial et bien entretenue possède vraiment une valeur marchande supérieure »
Guide du patrimoine et de la rénovation de qualité – 2012
Distribué par l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro

Pourquoi allons-nous permettre la démolition de cette maison au cachet patrimonial?

2012-07-20 – Stone house in Pierrefonds to be demolished to make way for condominiums – West Island Gazette 2012-07-20 – Stone house in Pierrefonds to be demolished to make way for condominiums – West Island Gazette
2012-07-06 Des photos de 14692 Gouin ouest avant la demolition de la petite maison de pierre
Photos of 14692 Gouin west before the demolition of the small stone house
2012-06-26
Old stone house along Riviere des Prairies will be torn down to make way for condos – West Island Gazette
2012-06-26
Old stone house along Riviere des Prairies will be torn down to make way for condos – West Island Gazette
2012-06-19
Lettre des résidants à ce sujet qui demande que le CCU et le conseil protège mieux le cachet patrimonial et l’espace vert de la propriété au 14692 Gouin ouest
– A date nous n’avons pas eu de reponse de la part de l’arrondissement
2012-06-19
Letter from residents on this matter asking that UPAC and council do more to protect the heritage value and greenspace of this house and property at 14692 Gouin west
– For now we have yet to receive a response from the borough
2012-06-11
19:00
Reunion du CCU
– a la mairie d’arrondissement
– Quelle est l’age exact de cette residence? Des residents pensent qu’elle date d’avant 1940
– Plutot que de demolir cet residence, pourquoi pas la deplacer ailleurs et la preserver?
– Le CCU ne connait pas comment le projet proposé satisfait aux objectifs 22 du plan d’urbanisme concernant le développement durable
Notes de l’APRPR
2012-06-11 19:00
UPAC meeting agenda (In French)
– The UPAC committee deferred to the decision for about 1 week
– They want to see clearer evidence as to the age of the house
– If the house dates to prior 1940 then a demolition permit must be requested
– If the house dates to after 1940, then the UPAC committee will likely approve demolition of the house and the building of a 5 unit 2 story condominium (with mezzanine terrace)
– What is the age of the existing building at 14692 Gouin ouest? Some residents believe it dates to before 1940?
– At the UPAC meeting a number of items had still not been clearly resolved, for example: what is the snow clearing strategy for that property? How will the trees that will be cut down be replaced? How will the lot accommodate all vehicles from the residents of the 5 units? How does the project meet the sustainable development guidelines of objective 22 of our urban plan?
– Instead of demolishing this building, why not move it to a new location?
– The UPAC committee did not evaluate how the proposed project attains the objective 22 guidelines on sustainable development
Notes APRPR
2012-06-04 – Reunion du conseil

– Nous apprenons que la residence date de 1945 et que la protection des edifices patrimoniaux ne s’appliquent qu’aux edifices construits avant 1940
– Le conseil refuse la derogation mineure proposee pour ce terrain.
– Il y aura une autre rencontre publique du CCU pour discuter du projet pour ce lot.
– Semble qu’il y aura eventuellement 5 logements sur ce terrain.
– La demolition de la petite maison semble inevitable

2012-05-28 – Lettre envoyée par une résidente à Cité Nouvelles

– Plusieurs citoyens de notre arrondissement, dans leurs déplacements au long du Boul. Gouin, ont pu admirer la coquette maisonnette sise au 14692 Boul. Gouin Ouest. Les arbres majestueux et le jardin d’ombre sont un délice pour la vue en plus d’être un magnifique complément au petit parc municipal situé en face et qui borde la Rivière des Prairies. Cet espace de fraicheur est apprécié par tout promeneur.

– Cette maison a changé de propriétaire ce printemps. Les nouveaux seigneurs des lieux ont demandé à l’arrondissement la permission de démolir la maisonnette pour construire à sa place un bloc d’appartements!

– Il est facile de visionner qu’un bloc d’appartements sur une si petite propriété est impossible. Qu’a cela ne tienne, les nouveaux propriétaires ont demandé au comité d’urbanisme un changement MINEUR à nos règlements (adoptés il y a moins de deux ans) c’est à dire, au lieu de laisser 6 mètres de chaque coté (est-ouest) de la partie construite, ils souhaitent laisser seulement 3 mètres du coté ouest. Les arbres seront un souvenir pour les citoyens car ils prévoient laisser seulement deux, situés du coté ouest. Les autres seront déracinés pour faire place au nouvel édifice et aux stationnements.

– Dans la réunion du comité d’urbanisme, tant nos élus que deux citoyens qui siègent dans ce comité se sont opposé au changement de règlement; deux citoyennes présentes ont également verbalisé leur opposition; pour aggraver son cas, l’architecte a dit qu’il avait fait ses devoirs avant l’achat de la propriété, c’est à dire, qu’il savait préalablement les contraintes de nos règlements et malgré cela il a procédé à l’achat de la propriété. Que devons nous déduire de ce comportement?

– A quoi servent nos règlements si les gens pensent qu’ils peuvent faire ce qu’ils veulent malgré leur existence?
On peut se questionner si à l’avenir les coquettes propriétés mises en vente vont être la proie des développeurs qui souhaitent construire des logements multiples. Le Boul. Gouin, est et ouest du Boulevard St. Jean, subit déjà l’assaut des promoteurs qui érigent leurs tours en hauteur dans des propriétés trop petites pour permettre un ensemble verdoyant ou les arbres et la verdure procurent un sentiment de fraicheur comme c’est le cas de la propriété sise au 14692 Boul. Gouin O.

– À quoi sert notre plan d’urbanisme si on parle de protection du patrimoine bâti mais on choisit de démolir des portions de ce patrimoine?

– Si nous, citoyens, voulons préserver la couverture d’arbres matures si emblématique de notre arrondissement nous devons le faire savoir à nos élus par lettre, courriel, téléphone, présence aux sessions du comité d’urbanisme et/ou réunions du conseil municipal. A nos casseroles car le béton ne produit pas l’oxygène que nous respirons!

Copy of a letter sent by a resident to some of the media
-I am sure many citizens travelling through Gouin Boul. have seen the nice house located at 14692 Boul. Gouin O.
– The majestic trees and the shade garden are a delight to everyone’s sight and they complement the municipal park just in front along Riviere des Prairies.
– The property has changed owners this spring. The new ones have requested to the borough the permission to demolish the house and build condos instead!
– To fit a condo in this property it is not easy, so owners have applied for a minor exemption in the borough’s by-laws adopted less than two years ago. Instead of leaving 6 m on each side of the building (E. and W.), they want to leave only 3 m on the west side, Aumais St.
– All the trees but two on the west will be cut down to allow space for the building and its parking.
– At the last meeting of the Urban Planning Committee, the elected official and two citizens who are part of the Committee did not accept the owners’ request. Two residents present at the meeting expressed their disagreement too.
– To make matters worse, the architect said that he had done his homework, nevertheless he bought the property.
– What do we understand from this action? Why have by-laws if anyone can develop any way just by a request?
– And what about our urban planning which states that the borough has to protect and respect our built and natural heritage?
– Why must we worry about the future of houses being sold along the river and elsewhere. Developers appear to be buying them and it seems, with approval of the borough, they are demolishing them in order to build condos. Boul. Gouin, near Boul. St. Jean, already suffers from this assault by promoters: they replace houses and businesses with high-rise condos; they clear-cut mature trees and cover green space with asphalt.
– If we want to save our environment and preserve mature trees we must contact our elected officials or attend a monthly council meeting.
– Showing our concern to our leaders will help to save our environment. Our health depends on it: concrete does not produce oxygen

2012-05-14 – Reunion du CCU qui a fait l’objet de cette propriete

Extrait du plan d’urbanisme de Pierrefonds-Roxboro qui mise sur la protection du patrimoine bâti

Objectif 17 – Assurer la conservation des éléments significatifs du patrimoine bâti, naturel et archéologique notamment le long du parcours riverain

Actions
17.1 Protéger plus efficacement les secteurs et les bâtiments d’intérêt patrimonial et architectural figurant à la carte du patrimoine bâti et à la liste des bâtiments (voir la section 18.5) particulièrement le long du parcours riverain, et ce, en accord avec la Politique du patrimoine de la Ville de Montréal :

– par un contrôle serré des travaux de construction, de rénovation et de démolition;
– par des normes relatives au parcellaire, à la volumétrie des bâtiments et à l’aménagement des terrains et par les outils réglementaires appropriés, notamment le règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) pour :
– le secteur des Rapides-du-Cheval-Blanc;
– les grandes propriétés institutionnelles le long du boulevard Gouin Ouest;
– le secteur du Petit Fort et du Cap Saint-Jacques (le long du boulevard Gouin Ouest);
– le boulevard Lalande;
– l’ensemble urbain d’intérêt du secteur Cloverdale;
– le secteur du noyau villageois Roxboro.

17.2 Mettre en oeuvre, par le développement de partenariats, un programme d’activités de sensibilisation de la population à l’égard de la conservation et de la mise en valeur du patrimoine bâti.

Extrait de l`Objectif 22 – Assurer l’intégration des principes de développement durable

Action
22.1 Élaborer un plan stratégique de développement durable qui tient compte des balises
suivantes :

– la mise en valeur et la protection du patrimoine bâti et naturel du parcours riverain du
boulevard Gouin Ouest;

18.5 Les paramètres réglementaires applicables à l’arrondissement

Conformément à l’objectif 15 du Plan d’urbanisme, l’ensemble des bâtiments identifiés à la liste des bâtiments d’intérêt patrimonial et architectural hors secteurs de valeur exceptionnelle ainsi que l’ensemble des bâtiments situés dans les secteurs de valeur exceptionnelle ou dans les grandes propriétés à caractère institutionnel doivent faire l’objet d’un contrôle serré quant aux travaux de construction, de rénovation et de démolition, par les outils réglementaires appropriés, notamment les règlements sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA).

Objectif 22: – Assurer l’intégration des principes de développement durable

Exemple de l’evaluation du projet proposé pour 14692 Gouin Ouest selon les criteres de l`Objectif 22 du plan d’urbanisme de Pierrefonds-Roxboro

Concernant: le souci d’un développement économiquement efficace, socialement équitable et écologiquement soutenable;

Aussi – a ajouter dessous, comment le projet propose satisfait aux criteres du nouveau plan de developpement durable de Pierrefonds-Roxboro

Parametre de l’objectif 22 du plan d’urbanisme Comment le projet propose satisfait au parametre
Concernant: la mise en valeur et la protection du patrimoine bâti et naturel du parcours riverain du boulevard Gouin Ouest; Evaluation:
– Le cachet patrimonial et architectural est d’intérêt aux résidents

Concernant: la protection des milieux naturels d’intérêts, dont les milieux humides, comme habitats pour la faune qui s’y nourrit et s’y reproduit; Évaluation:

Concernant: la protection des peuplements d’arbres rares, matures, centenaires ou d’intérêt local dans les nouveaux projets de développement;
– A determiner si les arbres sur le terrain sont des especes rares
– Les arbres existants devraient être protégés et si des arbres sont coupes ils devraient etre remplaces

Évaluation:
Concernant: la gestion des constructions et des ouvrages dans les plaines inondables et dans la bande riveraine; Évaluation:
– Re-confirmer si ce lot est impacte par la zone innondable

Concernant: le maintien du régime hydrique des cours d’eau intérieurs en encadrant la planification des projets de développement; Evaluation:
– Evaluer quel seront les impacts de faire ecouler l’eau du toit plat de l’edifice dans l’egout pluvial
– Comment l’ecoulement d’eau sur le terrain sera géré?
– Existe-t-il un plan de gestion de la neige?
Concernant: la conservation de l’énergie, de l’eau et d’autres ressources naturelles; Évaluation:
– Clarifier comment l’edifice va conserver l’énergie, l’eau autres ressources
– Est-ce que l’orientation de l’edifice maximise la collecte d’energie solaire?
Concernant: le détournement de l’enfouissement des matières résiduelles par le recyclage, la réduction à la source, le réemploi, la valorisation et le compostage; Evaluation:
– Preserver l’edifice existant eviterait d’envoyer des matieres a l’enfouissement
– Comment préserver la maison existante?
Concernant: l’intégration des critères de développement durable dans les processus décisionnels afin d’ajouter à l’analyse économique une évaluation des impacts sociaux et environnementaux, notamment par l’évaluation environnementale stratégique; Évaluation:
– Completer une evaluation formelle des criteres de développement durable selon le plan de développement durable adopté par l’arrondissement récemment
– A notre connaissance celà n’a pas été fait encore par l’arrondissement
Concernant:le redressement entre la proportion de déplacements par la voiture privée et par les transports; Évaluation:
– Clarifier comment le projet va contribuer ou pas a l’usage de la voiture?
– Evaluer un plan pour le nombre de voitures qui auront besoin d’un stationnement

Concernant: la réduction de la dépendance à l’automobile en misant sur un usage accru du transport en commun et des modes actifs; Évaluation:
– Clarifier comment le projet va contribuer ou pas a l’usage de la voiture?
– Evaluer un plan pour le nombre de voitures qui auront besoin d’un stationnement
Concernant:l’amélioration de la qualité de l’air et la réduction des émissions de gaz à effet de serre; Évaluation:
– Clarifier comment le projet va contribuer a ameliorer la qualité de l’air et la réduction des gaz a effet de serre
Concernant: la mesure, par des indicateurs, du progrès vers le développement durable; Évaluation:
– Evaluer comment le projet atteint les objectifs du développement durable
Concernant:l’augmentation de la disponibilité d’espaces publics riverains; l’amélioration de la qualité de l’environnement riverain; Évaluation:
– Evaluer comment le projet proposé va contribuer à l’augmentation de la disponibilité d’espaces publics riverains; l’amélioration de la qualité de l’environnement riverain
– Est-ce que l’écoulement de l’eau du toit plat dans l’égout pluvial qui se verse dans la rivière va impacter la qualité de l’eau? Risque de déversements dans la rivière via l’égout qui sera placé sur le toit

Concernant: s’inspirer des principes LEED et LEED-ND; Évaluation:
– Est-ce que la maison existante peut etre rénovée aux standards LEED?
– Comment le projet s’inspire de principes LEED?
Concernant: la minimisation des impacts liés aux changements climatiques. Évaluation:
– A clarifier comment le projet contribue a minimiser les impacts liés aux changements climatiques

Note finale pour ce projet ?

Basée sur les évaluations ci dessus croyez vous que le projet respecte l’objectif 22 du plan d’urbanisme?